專題專欄
《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》5月1日起施行
發(fā)布日期：2022-04-14 16:45:00 來源：濟南城市建設(shè)集團
《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》
5月1日起施行
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日發(fā)布了新修訂的《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》，將住宅工程質(zhì)量分戶驗收作為竣工驗收必要條件，明確未進行分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得組織單位工程竣工驗收。該《辦法》自今年5月1日起施行，有效期五年。
新修訂的《辦法》明確了分戶驗收工作監(jiān)督管理單位的范圍，嚴格落實住宅工程參建各方主體責(zé)任和質(zhì)量管理職責(zé)，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位主體責(zé)任，建設(shè)單位作為實施分戶驗收的第一責(zé)任人，對分戶驗收的組織、實施、驗收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。該《辦法》進一步創(chuàng)新了分戶驗收的管理新模式，將分戶驗收工作計劃納入施工組織設(shè)計、監(jiān)理規(guī)劃管理。
山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法
第一條 為加強住宅工程質(zhì)量管理，落實工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，保障工程主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能，減少工程質(zhì)量常見問題，全面提升工程質(zhì)量品質(zhì)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院令第279號）、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》（建房﹝2013﹞171號）、《建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》（建質(zhì)﹝2014﹞124號）、《關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)﹝2020﹞9號）、《山東省房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》（山東省人民政府令第308號）及國家現(xiàn)行有關(guān)施工質(zhì)量驗收規(guī)范，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)，新建住宅工程質(zhì)量分戶驗收及其監(jiān)督管理，適用于本辦法。本辦法所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標準和設(shè)計文件等，對每戶住宅及相關(guān)公共部位實體結(jié)構(gòu)、觀感質(zhì)量和主要使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。
第三條 縣級以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)分戶驗收工作實施監(jiān)督管理，其所屬的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)（以下簡稱監(jiān)督機構(gòu)）負責(zé)具體監(jiān)督管理工作。
第四條 分戶驗收應(yīng)當依據(jù)國家和本省有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范、標準，以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件、有效的承包合同進行。
第五條 分戶驗收應(yīng)嚴格落實住宅工程參建各方主體責(zé)任和質(zhì)量管理職責(zé)，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位主體責(zé)任，建設(shè)單位作為實施分戶驗收的第一責(zé)任人，對分戶驗收的組織、實施、驗收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。
第六條 住宅工程開工前，應(yīng)由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位編制分戶驗收工作計劃并分別納入施工組織設(shè)計、監(jiān)理規(guī)劃管理。
分戶驗收工作計劃應(yīng)包含總體要求、驗收準備、組成人員、質(zhì)量標準、檢查數(shù)量、檢查方法、儀器設(shè)備配置（應(yīng)注明儀器型號、標號、數(shù)量）、不合格項的處理措施、爭議解決辦法等內(nèi)容。分戶驗收工作計劃應(yīng)動態(tài)管理。
第七條 分戶驗收應(yīng)分階段進行。未進行分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得進行主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收，不得組織單位工程竣工驗收。
（一）主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前，應(yīng)按計劃、方案對每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收。
（二）單位（子單位）工程竣工驗收前，應(yīng)對每戶住宅及公共部位的觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收。
第八條 分戶驗收工作應(yīng)當按照以下程序進行：
（一）在完成設(shè)計和合同約定的各項施工內(nèi)容后，施工（總承包）單位應(yīng)首先進行全面的自檢評定，自檢合格后向監(jiān)理單位提交書面申請，經(jīng)審核通過后提報建設(shè)單位。
（二）建設(shè)單位應(yīng)將分戶驗收工作計劃按照本辦法規(guī)定，編制分戶驗收實施方案，明確分戶驗收的具體程序、標準和組成人員等。
（三）分戶驗收前，施工單位應(yīng)在建筑物樓地面相應(yīng)部位做好暗埋水、電、暖管線區(qū)域標識和標高測定定點標識，配電控制箱（盤）內(nèi)電氣回路應(yīng)標識清晰。分戶驗收應(yīng)配備必要的檢測儀器。
（四）分戶驗收以實體測量、觀感目測方式為主，輔以功能性檢測手段，應(yīng)逐戶、逐間進行記錄并存留影像資料。影像資料每戶存留5至10張照片，影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)驗收時間、樓號、戶號、成員等內(nèi)容和問題整改前后對比照片。
（五）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（附件3），由建設(shè)單位和施工單位項目負責(zé)人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。
（六）建設(shè)單位應(yīng)在開展分戶驗收工作前5個工作日向監(jiān)督機構(gòu)進行告知，并報送分戶驗收方案。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)組織成立以項目負責(zé)人為主的分戶驗收工作小組實施分戶驗收。驗收小組成員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，主要包括以下人員：
（一）建設(shè)單位項目負責(zé)人擔(dān)任分戶驗收工作組組長。
（二）監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師、施工（總承包）單位項目經(jīng)理、已確定的物業(yè)公司項目負責(zé)人共同擔(dān)任分戶驗收工作組副組長。
（三）驗收小組成員由建設(shè)單位專業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)監(jiān)理工程師、施工（總承包）單位項目技術(shù)（質(zhì)量）負責(zé)人和專業(yè)工程師、分包單位項目負責(zé)人、物業(yè)公司人員等組成。
（四）探索建設(shè)單位邀請部分業(yè)主代表或委托有資質(zhì)的第三方專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與驗收。
（五）已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，鼓勵受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險風(fēng)險管理（TIS）機構(gòu)參加分戶驗收。
第十條 住宅工程項目采用工程總承包或代建的，工程總承包單位或代建單位應(yīng)與建設(shè)單位共同組織分戶驗收工作，并按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十一條 分戶驗收內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：
一、主體結(jié)構(gòu)階段的分戶驗收內(nèi)容
（一）住宅室內(nèi)。
1．地面、墻面和頂棚混凝土觀感質(zhì)量；
2．裝配式構(gòu)件安裝觀感質(zhì)量；
3．二次圍護結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量；
4．室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
5．室內(nèi)水電安裝預(yù)留預(yù)埋觀感質(zhì)量。
（二）公共部分。
1．外墻混凝土結(jié)構(gòu)（觀感）質(zhì)量；
2．屋面混凝土結(jié)構(gòu)（觀感）質(zhì)量；
3．樓梯、電梯和通道混凝土結(jié)構(gòu)質(zhì)量；
4．地下室混凝土、二次圍護結(jié)構(gòu)質(zhì)量。
二、工程竣工驗收前分戶驗收內(nèi)容
（一）住宅室內(nèi)。
1．樓面、地面、頂棚飾面觀感質(zhì)量；
2．門窗質(zhì)量；
3．欄桿（護欄）質(zhì)量；
4．防水工程質(zhì)量；
5．室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
6．給水排水與采暖工程質(zhì)量；
7．室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；
8．通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量；
9．建筑節(jié)能工程質(zhì)量。
（二）公共部分。
1．外墻面（含保溫）施工質(zhì)量；
2．屋面觀感質(zhì)量；
3．樓梯、電梯和通道質(zhì)量（平臺、走廊、前室）；
4．地下室觀感質(zhì)量；
5．消防設(shè)施安裝質(zhì)量；
6．合同中約定的其他內(nèi)容。
第十二條 全裝修住宅工程。
（一）實施一次裝修到位（不含家庭自裝）的全裝修住宅工程分戶驗收除以上內(nèi)容外，還應(yīng)包括工程所涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細部工程、廚房工程、衛(wèi)浴工程、智能化工程、室內(nèi)環(huán)境污染物控制等內(nèi)容。
（二）在全裝修基礎(chǔ)上由建設(shè)單位統(tǒng)一組織的精裝修住宅工程，應(yīng)進行分戶驗收。
具體檢查表格經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理和施工單位協(xié)商，可自行確定。
第十三條 建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴格履行分戶驗收職責(zé)，對分戶驗收的結(jié)論進行簽認，對驗收過程中發(fā)現(xiàn)不符合設(shè)計要求和規(guī)范標準的質(zhì)量缺陷，建設(shè)、監(jiān)理單位應(yīng)書面責(zé)成施工單位及時整改，整改結(jié)果應(yīng)經(jīng)監(jiān)理人員復(fù)核，合格后方可繼續(xù)分戶驗收。已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，鼓勵受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險風(fēng)險管理（TIS）機構(gòu)提出整改意見，應(yīng)一并納入整改。
第十四條 分戶驗收資料應(yīng)納入工程質(zhì)量保證資料管理，及時收集、整理、組卷，確保真實、完整、有效，由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位分別歸檔。存檔期限不低于城建檔案管理期限且不低于5年。鼓勵使用電子文檔長期保存。
分戶驗收資料應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）分戶驗收計劃和實施方案；
（二）現(xiàn)澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結(jié)構(gòu)實體觀感及尺寸偏差分戶驗收表；
（三）主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗收匯總表；
（四）住宅工程質(zhì)量分戶驗收表；
（五）住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表；
（六）分戶驗收小組發(fā)出的整改通知及責(zé)任方的整改報告等。
第十五條 監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強對分戶驗收工作的監(jiān)督抽查，對分戶驗收結(jié)果進行比對性復(fù)核。如發(fā)現(xiàn)不符合要求的，應(yīng)及時督促有關(guān)單位整改。發(fā)現(xiàn)存在以下情形之一的，責(zé)令重新進行分戶驗收。
（一）未進行分戶驗收或分戶驗收不合格就進行主體結(jié)構(gòu)和單位工程竣工驗收的；
（二）未按照規(guī)定的組織形式、驗收程序、驗收項目進行分戶驗收的；
（三）在分戶驗收中弄虛作假、降低標準或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔炇盏模?/div>
（四）分戶驗收結(jié)果與比對性復(fù)核不一致的；
（五）存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規(guī)與失信行為的。
第十六條 分戶驗收監(jiān)管實施差異化管理、比對性復(fù)核。監(jiān)督機構(gòu)或受委托的第三方輔助檢查機構(gòu)應(yīng)對分戶驗收工作結(jié)果（實測數(shù)據(jù)或檢測成果）實施比對性抽查抽測。
第十七條 比對性復(fù)核采用“2＋1”形式。應(yīng)分為兩個階段進行，抽查抽測標準相同。
（一）主體結(jié)構(gòu)驗收前階段：現(xiàn)場按比例隨機對建設(shè)單位提報的《現(xiàn)澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結(jié)構(gòu)實體觀感及尺寸偏差分戶驗收表》（附件1）《主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗收匯總表》（附件2）中內(nèi)容、數(shù)據(jù)進行比對性復(fù)核。
（二）工程竣工驗收前階段：建設(shè)單位完成分戶驗收后，應(yīng)當將《住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》（附件4）等有關(guān)資料報送監(jiān)督機構(gòu)，監(jiān)督機構(gòu)或受委托的第三方輔助檢查機構(gòu)適時對《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（附件3）內(nèi)容及成果進行比對性復(fù)核。
（三）抽查抽測比例：
1．抽查抽測總量。200戶以下，按5％抽取且不少于10戶；200－500戶，按3％抽取且不少于15戶；500－1000戶，按2％抽取且不少于20戶；1000戶以上，按1％抽取且不少于25戶。
2．抽查抽測原則。主體結(jié)構(gòu)和工程竣工階段抽查抽測戶數(shù)比例按1：3確定，兩個階段總數(shù)不低于本條第1款規(guī)定。每個住宅單體抽查不少于2戶，不同單體、不同單元中頂層和底層應(yīng)作為抽查重點。
第十八條 比對性復(fù)核結(jié)果達到以下范圍的，分戶驗收結(jié)論判定為“不符合”。
（一）分戶驗收記錄內(nèi)容明顯不真實；
（二）大于1．5倍極限偏差值的對比檢驗點超過抽檢點總數(shù)的15％；
（三）其他影響分戶驗收結(jié)果的。
第十九條 監(jiān)督機構(gòu)在比對性復(fù)核過程中發(fā)現(xiàn)存在嚴重質(zhì)量問題和影響主要使用功能的；參建責(zé)任主體弄虛作假、降低工程驗收標準；將不合格工程按合格工程驗收的；或存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規(guī)與失信行為的；由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令重新組織分戶驗收。
分戶驗收不合格的不得進行工程竣工驗收。
第二十條 重新組織的分戶驗收將實施“提級驗收”，由項目建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位上一級分管技術(shù)質(zhì)量的負責(zé)人參加分戶驗收或現(xiàn)場駐點督導(dǎo)。
第二十一條 分戶驗收工作應(yīng)納入企業(yè)和個人誠信監(jiān)管體系，并按照規(guī)定與其他行政管理部門共享。
第二十二條 分戶驗收監(jiān)管工作納入監(jiān)督機構(gòu)工作考核范圍，對違反本辦法規(guī)定監(jiān)督管理履職不到位的，應(yīng)責(zé)令整改，嚴重的應(yīng)追究監(jiān)督責(zé)任。
第二十三條 各級有關(guān)單位、部門按照職責(zé)分工和實際，合理運用工程質(zhì)量監(jiān)管信息平臺定期向省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳推送分戶驗收信息。
第二十四條 全面推廣住宅工程質(zhì)量信息公示，公示住宅工程施工許可、參建單位及項目負責(zé)人、主要建筑材料、實體質(zhì)量、竣工驗收以及群眾和社會關(guān)切的其他信息。鼓勵建設(shè)單位采用定期開展業(yè)主開放日活動或在交付時向業(yè)主推送分戶驗收影像資料、二維碼等方式，告知分戶驗收實施過程和結(jié)果。
第二十五條 住宅工程竣工驗收前，建設(shè)單位應(yīng)制作工程標牌，鑲嵌在建筑外墻顯著部位，規(guī)格尺寸不小于500mm×700mm。工程標牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）工程名稱、開工日期、竣工日期；
（二）建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位和圖審、檢測機構(gòu)全稱；
（三）建設(shè)、勘察、設(shè)計單位項目負責(zé)人，監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師，施工單位項目經(jīng)理，圖審、檢測機構(gòu)項目負責(zé)人姓名。
第二十六條 住宅工程交付使用時，《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（附件3）應(yīng)當作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給住戶。
第二十七條 各地市結(jié)合本地區(qū)實際情況，可根據(jù)本辦法制定實施細則。
第二十八條 本辦法自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。
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